Зачем риэлтору кадастровый номер

Любой учтённый объект недвижимости имеет уникальный код под названием кадастровый номер, который позволяет найти объект и узнать его характеристики. Сегодня мы подробно расскажем, что такое кадастровый номер, из чего он состоит, как его расшифровать и многое другое. Итак, начнем!

Что такое кадастровый номер?

Кадастровый номер – уникальный номер объекта недвижимости, присваиваемый ему при осуществлении кадастрового и технического учёта. (Википедия)

Из чего состоит кадастровый номер?

Кадастровый номер земельного участка, помещения и любого другого объекта недвижимости — это не просто порядковый номер в реестре, а логичная структура, состоящая из четырех блоков, каждый из которых имеет свое значение.

Для примера возьмем объект под номером 54:35:091455:15 и расшифруем информацию, которая скрыта за этими цифрами: 

• 54 – номер региона, в котором находится объект (здесь — Новосибирская область).
• 35 – обозначение района, административного округа (Новосибирский район).
• 091455 – принадлежность к кварталу или массиву земель.
• 15 – тот самый уникальный индивидуальный номер участка земли, присвоенный кадастровыми службами, и за которым он числится в едином реестре земель.

Зачем проверять кадастровый номер объекта недвижимости?

Кадастровый номер присваивают при постановке объекта на учет, и он уникален, а, следовательно, зная кадастровый номер, вы сможете узнать всю родословную объекта, принадлежит ли участок, например, продавцу, и имеет ли он право на совершение сделки?

Зная кадастровый номер, вы сможете не только определить точное местоположение участка на кадастровой карте, но и узнать, кто его собственник. Ведь нередки случаи, когда недобросовестные владельцы арендованных участков пытаются выдать их за свою собственность, вводя потенциальных покупателей в заблуждение и заключая незаконные сделки о продаже. Всех этих проблем можно избежать, имея приложение Kadastr RU у себя в телефоне. С его помощью вы сможете убедиться в достоверности родословной объекта, а также в правомочиях арендатора или продавца.

Например, собственник хочет совершить сделку с недвижимостью, право собственности на которую оформлена в другом месте, но собственник выдает недвижимость за местную. В приложении Kadastr RU по кадастровому номеру можно выяснить точное местоположение объекта недвижимости, что исключает подлог документов для сделки.

Кроме того, кадастровый номер нужен для получения выписки о собственнике или собственниках, их правах на недвижимость, наложенных судебными или исполнительными властями ограничениях, что очень важно для совершения правомочных сделок.

Как проверить кадастровый номер земельного участка?

Во-первых, вы можете воспользоваться онлайн-сервисом портала Росреестра, зайдя на официальную страницу Публичной кадастровой карты по адресу http://pkk5.rosreestr.ru. 

Но с появлением приложения Kadastr RU получить доступ к открытым кадастровым данным любого интересующего вас участка можно прямо с вашего смартфона. Имея информацию о кадастровом номере участка, вы сможете узнать его стоимость по кадастровой оценке, вид разрешенного использования земли, а также вычислить размер налога на недвижимость.

Команда «Kadastr RU»

Выписка из ЕГРН: на что обратить внимание и что должно насторожить

Рассказываем, какие сведения должны быть отражены в выписке из Единого государственного реестра и как потенциальному покупателю не попасться на обман недобросовестного продавца

Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) — это единственный документ, который дает полную информацию обо всех собственниках, обременениях и ограничениях операций с недвижимостью на вторичном рынке. Вместе с экспертами разбираемся, на что надо прежде всего обратить внимание при проверке выписки ЕГРН.

Что самое важное в выписке

В первую очередь нужно обратить внимание на сведения о правообладателе. Необходимо установить, совпадают ли сведения о нем с тем лицом, которое намерено заключить сделку, говорит партнер Capital Law Office Артур Стариков. По словам эксперта, полученные сведения целесообразно проверить на наличие дел о банкротстве в картотеке арбитражных дел, а также на предмет наличия споров, связанных с самим правообладателем.

Для начала нужно посмотреть, предоставлена ли выписка в полном объеме или имеется только ее часть. Так, выписка должна содержать: технические характеристики, вещные права, адрес местонахождения объекта, схему расположения объекта, добавляет адвокат, руководитель Saunin Law Practice Андрей Саунин. Информация в выписке должна соответствовать сведениям, которые содержатся в правоустанавливающих документах (договор купли-продажи, свидетельство о наследстве), а также паспортным данным, фактическим характеристикам объекта (адрес, площадь, кадастровый номер). Если покупается квартира, то в выписке она должна быть отражена как жилое помещение, добавляет эксперт.

Крайне внимательно следует отнестись к сведениям из выписки относительно физических характеристик объекта и проверить, совпадают ли они с фактическими.

Главное для выписки — это актуальность

Очень важно обратить внимание на актуальность документа. Выписку можно использовать до того момента, пока не произойдут изменения в сведениях. Поэтому дата выдачи документа должна быть максимально близкой к дате совершения сделки. Для сверки всех данных необходимо заказывать полную выписку из ЕГРН, предупреждает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

«Важно помнить, что выписка из ЕГРН актуальна лишь на ту дату, когда она получена. В связи с этим целесообразно повторно запросить сведения из реестра накануне сделки», — добавляет Артур Стариков.

На что еще обратить внимание

Помимо указанных граф, крайне важно уделять внимание следующему:

• совпадает ли кадастровый номер в выписке с кадастровым номером, который указывается продавцом в договоре купли-продажи, и с тем, который указан в документах продавца (например, в свидетельстве о праве собственности). Это важно, чтобы в дальнейшем не возникло проблем с государственной регистрацией перехода прав, говорит советник по правовым вопросам юридической группы «Совет» Иван Суворов;
• при приобретении земельных участков всегда следует обращать внимание на категорию земель и вид разрешенного использования. Эти графы должны обязательно отвечать интересам собственника и совпадать со сведениями, зафиксированными в договоре, поясняет Иван Суворов. Если из-за некачественной проверки приобретен земельный участок из категории сельскохозяйственных земель и на нем возведен жилой дом, то собственника могут обязать такую постройку снести и заплатить штраф;
• особое внимание следует уделить графе «статус записи об объекте». Если в ней указаны значения «актуальные», «актуальные, учтенные» либо «актуальные, ранее учтенные» — все в порядке. Однако если статус указан как «временный» (означает, что процедура регистрации прав до конца не пройдена) либо «аннулированный» (участок снят с кадастрового учета), то покупателю следует задать продавцу вопросы по этому поводу, предупреждает Иван Суворов.

«Сведения о наличии возражений и притязаний со стороны предшествующих правообладателей должны стать основанием для приостановления любой сделки с объектом. Дело в том, что соответствующие сведения вносятся на тот случай, когда лицо, которое ранее являлось правообладателем, оспаривает переход прав в отношении объекта. Наличие записи лишает потенциального покупателя возможности в последующем заявлять о своей добросовестности», — говорит Артур Стариков.

Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»

Статья будет полезна риэлторам, специалистам по загородной недвижимости, которым в силу специфики профессиональной деятельности приходится работать с кадастровыми и правоустанавливающими документами на земельный участок, владельцам коттеджей и земельных участков. Также материалы данной статьи полезны как информация для обучения риэлтора.

Почему в кадастре «простому смертному» не разобраться?

Не секрет, что земельное законодательство построено таким образом, что, не будучи практикующим кадастровым инженером, разобраться в тонкостях кадастрового учета практически невозможно. Да и не все кадастровые инженеры, работающие на рынке кадастровых услуг, профессиональны и компетентны. Об этом говорит статистика отказов кадастровой палаты в проведении учета.

Еще одна сложность кадастрового учета состоит в том, что у нас в стране каждые пол года выпускаются новые правовые акты и меняется земельное законодательство. И не редко бывает так, что новые нормативные акты устанавливают новые правила проведения землеустроительных работ, при этом старые правила не отменяются, что приводит к прямому противоречию.

И в этой ситуации кадастровый инженер, как минер на поле кадастрового и регистрационного учета, на свой страх и риск принимает решение и оформляет документы так как считает нужным.

Иногда кадастровый инженер заполняет документы по правилу «А» в соответствии с пунктом закона о межевании, и этот межевой план получает приостановку, так как специалист кадастровой палаты, проверяющий межевой план, считает, что нужно было заполнять формы по-другому, в соответствии с каким-нибудь новым постановлением. А когда кадастровый инженер переделывает межевой план в соответствии с новым постановлением и не вносит туда сведения, описанные в законе, межевой план снова возвращается, потому что на этот раз заполнение формы не соответствует нормам основного закона. И так бывает довольно часто. А сделать и так и так не возможно чисто технически. Такая история для кадастрового учета обычная.

Кроме того, формулировки разъяснений в уведомлениях о приостановке, в ответах Росреестра, бывают настолько расплывчатыми, что часто невозможно понять ответ кадастровой палаты, чтобы ответить на вопрос «что не так?»

Еще один нюанс в работе с Росреестром это пресловутая система одного окна. Если раньше, получив ответ Кадастровой палаты о приостановке и не поняв, что они собственно хотели всем этим сказать, кадастровый инженер мог тут же задать вопрос специалисту, то теперь ответ выдает человек в окне, который вообще ничего не понимает в кадастре. Он не читает то, что выдает и принимает. Это просто операционист, такое «говорящее печатно-буквенное устройство». И вопросы задавать некому.

Так что кадастровый инженер это профессия, сочетающая в себе знание земельного кодекса, всех актуальный нормативных законодательных актов, аналитический склад ума и творческий подход к проведению кадастровых работ. Поэтому кадастровый инженер, отошедший от дел на 1-2 года, например по причине выхода в декрет -это уже не специалист. Ничего личного. Всего лишь суровые реалии быстро меняющегося мира.

В кадастре, как и в жилой недвижимости вторичного рынка, есть однотипные квартиры, но нет двух абсолютно одинаковых квартир. Поэтому грамотный кадастровый инженер, не видя документов на объект недвижимости, никогда не называет окончательную стоимость работ «под ключ». Происходит это потому, что даже в типовой, казалось бы, ситуации оформления кадастрового паспорта на земельный участок у двух рядом расположенных соседей может быть так, что у одного соседа межевание пройдет за 21 календарный день со всеми согласованиями, а у другого землевладельца работа растянется на год.

Кадастровый инженер, анализируя документы, рассматривает не только комплект правоустанавливающих документов на земельный участок или строение, но и учитывает множество аспектов связанных с кадастровым учетом. Кадастровый инженер учитывает градостроительные и санитарные нормы, сервитуты, анализирует локальные нормативные правовые акты территориального образования, в котором находится объект недвижимости, ошибки по ранее проведенным действиям других инженеров по кадастру недвижимости на данной территории (при их наличии), анализирует качество проведения кадастрового учета соседних (смежных) участков и т.д.

Есть, конечно, общий алгоритм работы, но нюансов очень много. И чем опытнее инженер, тем большее количество факторов он учитывает в своей работе. И это касается не только земельных участков, но и капитальных строений, технических сооружений, коммунальных сетей, объектов реконструкции и нового строительства и так далее.

218-ФЗ, закон о межевании в редакция 2017

Новый 2017год встретил нас таким вот сообщением ФГБУ «ФКП Росреестра» :

«ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ленинградской области информирует о том, что с 1 января 2017 года вступил в силу Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», который предусматривает введение Единого государственного реестра недвижимости и единой учётно-регистрационной процедуры. В состав Единого реестра недвижимости вошли сведения, содержавшиеся в кадастре недвижимости и реестре прав…»

Что это значит на практике?

А на практике это означает две вещи. Во-первых, объединяют базы кадастрового и регистрационного учета, а во-вторых, пока происходит слияние и выстраивание работы – будет бардак и неразбериха. Потому что законодатели решили, что сведения об объекте недвижимости надо «поженить» со сведениями о правообладателях, но не продумали до конца как именно это будет реализовано. И ввели закон.

Ну, вы же понимаете, в какой стране мы живем…

У нас вообще очень хорошие и правильные законы, плохо только с работой механизма их реализации.

Так что по факту примерно с 25.12.206 ФГБУ «ФКП Росреестр» просто остановил свою работу. Остановил совсем. Наступил кадастровый блэкаут.

Разбираться в нововведениях и получать новые «циркуляры» мы будем весь год.

Кадастровый учет и землеустроительные документы в работе риэлтора. Что нужно знать агенту по загородной недвижимости

Кадастровая деятельность, также как и деятельность риэлторская связана с объектами недвижимости. Риэлтору, как и кадастровому инженеру, приходится анализировать определенное количество документов на собственность, в том числе кадастровых документов.

Обучение риэлтора – важная часть подготовки специалиста по недвижимости.

Итак, на что следует обращать внимание агенту по загородной недвижимости для того чтобы «продать – купить» земельный участок или земельный участок с домом?

1) Земельный участок, дом, строение, любой объект недвижимости должен иметь свидетельство или выписку из ЕГРП. В этом свидетельстве, помимо всего прочего, есть кадастровый номер объекта. Откройте публичную кадастровую карту и проверьте есть ли этот номер на карте.

2) Перед началом работ по покупке земельного участка, возьмите в руки кадастровый паспорт на землю, внимательно (!) посмотрите, что написано в графе «Особые отметки». Если там стоит прочерк – супер! Участок отмежеван и его можно спокойно продавать. Если в графе «особые отметки» имеется надпись «границы не установлены», это плохо. Это значит, что на публичной кадастровой карте границ нет и вообще границ как таковых у участка нет. Нужно делать съемку и межевание. Иначе, купив для своего клиента земельный участок площадью 10 соток, что будет написано в Свидетельстве, на деле Вы рискуете приобрести ему гораздо меньшую площадь. Потом может оказаться, что все его соседи отмежеваны и давным-давно «отрезали» у него каждый по не многу со всех сторон. В межевании так — кто первый встал, того и тапки. Такой принцип. Кому что-то не нравится – в суд.

3) Если клиент хочет продать (подарить) половину участка кому-то и обращается к вам (эта процедура называется раздел земельного участка), либо купить у соседа и присоединить к своему участку (увеличение площади), обратите внимание на минимальные и максимальные размеры ЗУ по Правилам землепользования и застройки конкретного района. Эту информацию необходимо черпать ни у коллеги в «заметках», ни на форумах, а только на официальном сайте поселения, в котором расположен участок. Потому что в каждом монастыре свой устав. И это важно знать и понимать.

4) Если клиент хочет продать дом с землей или вы намерены купить для клиента земельный участок с уже построенным домом – заказывайте кадастровый паспорт и смотрите «привязан» ли дом к участку. Важно чтобы в паспорте было указание, что дом расположен в границах участка. Если этого нет – это означает, дом неправильно оформлен или вообще не оформлен. В этом случае необходимо заказывать у кадастрового инженера технический план и ставить дом на учет, прежде чем его продавать или покупать.

5) Если дом не оформлен и клиент просит Вас помочь ему оформить и потом продать – обращайте внимание на статус земельного участка. По новым правилам поставить на кадастровый учет и зарегистрировать свидетельство на дом можно, только если это СНТ или ДНП. Если в свидетельстве на землю написано «земли ИЖС», то собственнику перед оформлением технического плана необходимо получить разрешение на строительство.

В этой обзорной статье мы перечислили только основные контрольные точки для анализа документов. Их на самом деле намного больше. В ряде случаев есть свои нюансы. Если представленной информации недостаточно, мы готовы провести личные консультации для повышения квалификации риэлтора. Важность постоянного обучения агента по недвижимости трудно недооценить. И мы это прекрасно понимаем. Мы готовы помочь риэлторам разобраться в документах кадастрового учета.

Выводы

Сейчас часть агентств по недвижимости открывают у себя «кадастровые отделы». Где-то работают штатные сотрудники, где-то агентства привлекают кадастровых инженеров на аутсорсинг со своими «ИП». Во втором случае агентства просто перепродают чужую работу, снимая комиссию.

Для агентства по недвижимости кадастр – это не профильная деятельность. И они не могут контролировать качество работы кадастрового инженера просто потому, что им не хватает соответствующих знаний и компетенций. А значит, они не могут гарантировать результат. Это факт. На наш взгляд, каждый должен заниматься своим делом. И чем уже профиль и специализация деятельности организации, тем больше у нее потенциал для решения самых сложных задач в своей области, и тем профессиональнее она работает. И это тоже факт.

Поэтому, если вам необходим для работы грамотный кадастровый инженер, то наш вам добрые советы — обращайтесь в специализированную фирму. Найдите грамотных и опытных кадастровых инженеров. Найдите тех, кто поможет разобраться в сложной и непонятной для вас ситуации. Работайте с теми, кто не боится ваших вопросов, кто имеет многолетний опыт, и не «плавает в теме». Тех, кто дает четкие понятные ответы и разъяснения о том, что и как надо делать.

Ваш кадастровый инженер – это тот, кто в итоге помогает вам зарабатывать деньги, а не генерирует для вас дополнительные проблемы с клиентами и сделками.

Чем вызвана необходимость оформления выписки из ЕГРН?

Выписка из ЕГРН является обязательным документом, который требуется при проведении каких-либо юридических действий с недвижимостью. Узнать сведения о законных владельцах, проверить наличие ограничений и обременений можно с помощью этого документа. Выдачей справок занимается Росреестр. Правила проведения регистрации недвижимости и выдачи сведений из Единого Реестра регулируются ФЗ РФ № 218. 

Вот некоторые ситуации, когда нужна выписка ЕГРН:

• Улучшение условий проживания — постановка на учет граждан, которые нуждаются в расширении жилплощади, невозможна без предъявления выписки из Единого реестра;
• Заключение договора купли-продажи — справка из Росреестра подтверждает полномочия продавца;
• Оформление наследства — в документе отображается переход права собственности;
• Составление договора дарения — выписка нужна для подтверждения имущественного права дарителя;
• Приватизация жилплощади;
• Оформление ипотеки — если квартира приобретается на кредитные средства, в справке в графе «Особые отметки» будет указано, что на имущество наложено ограничение и оно находится в залоге у кредитора;
• Решение имущественных споров в суде — чтобы подтвердить право владения объектом недвижимости нужна выписка ЕГРН. 

Найти объект

Зачем и для чего нужна выписка из ЕГРН?

Единственным источником достоверной актуальной информации об объекте недвижимости и его законных владельцах является выписка ЕГРН. В ней отображаются сведения, которые зафиксированы в базе Росреестра. Чтобы не стать жертвой мошенников, не купить квартиру с обременениями, нужно тщательно проверять недвижимость на юридическую чистоту. Сделать это можно с помощью справки из Единого реестра.

Из документа можно узнать ФИО зарегистрированных правообладателей, историю перехода права собственности, технические особенности объекта. Справка из Росреестра необходима при любых юридических действия с недвижимостью: покупка, продажа, дарение, постановка на госучет, легализация перепланировки, раздел имущества.

Получить документ можно в бумажном или электронном виде. Оба варианта обладают равнозначной силой. При заказе справки онлайн на портале EGRNKA.RU вы экономите время. Обработка запроса длится час. Готовый бланк с ЭЦП представителя Росреестра поступит на указанный e-mail.

Содержание документа

Форма, порядок выдачи, содержание бланка утверждены Приказом Минэкономразвития № 378. Согласно данному нормативному акту он состоит из двух разделов: текстовое описание объекта недвижимости и его схема. Справка включает такие сведения:

• Характеристики объекта (наименование, площадь, этажность);
• Кадастровый номер и стоимость;
• Адрес;
• ФИО зарегистрированных собственников;
• Дата постановки на госучет;
• Основание для возникновения права собственности;
• История перехода имущественного права;
• Информация об имеющихся обременениях;
• План объекта;
• Реквизиты госрегистратора.

Образец выписки

Стоимость получения

Для получения документа с характеристиками объекта недвижимости необходимо оплатить госпошлину. Стоимость справки зависит от статуса заявителя и вида документа. Тарифы установлены Приказом Минэкономразвития РФ № 839.

Статус заявителя	Бумажный экземпляр (цена, руб.)	Электронная выписка ЕГРН (цена, руб.)
Физическое лицо	460	290
Юридическое лицо	1270	820

Согласно ст. 63, ФЗ РФ № 218 от госпошлины при заказе справки из Росреестра освобождаются сотрудники правоохранительных органов, судов, прокуратуры и другие категории госслужащих.

Срок действия

Справка из Единого реестра является бессрочным документом. Она считается действительной до момента изменений параметров самого объекта или смены собственника. На практике госинстанции и банки требуют документ, содержащий актуальные данные, оформленный не позднее 30 дней до момента предъявления.

Где получить выписку из ЕГРН

Получить справку из росреестра можно в бумажном или электронном виде. Оформить ее можно такими способами:

• Личное обращение в Кадастровую палату или МФЦ — классический, но довольно неудобный вариант. Заявителю нужно дважды посетить госорганизацию, предоставить заявление, паспорт и оплаченную квитанцию. После оформления заявки через 3-5 дней нужно опять приехать в учреждение и забрать готовый документ;
• Онлайн-запрос на сервисе Госуслуги — в этом случае ждать придется до трех рабочих дней. Трудности возникают при подаче заявки из-за неудобного интерфейса сайта;
• EGRNKA.RU — обработка запроса на портале длится не более часа. Электронная версия справки, заверенная ЭЦП госрегистратора, обладает юридической силой, наравне с бумажным экземпляром.

Оформляем справку на портале за 15 минут

Информация о недвижимом имуществе и его правообладателях содержится в базе Росреестра. Проверить юридическую чистоту объекта, характеристики и узнать ФИО собственников, можно двумя способами: посетив отделение Росреестра или воспользовавшись услугами по формированию онлайн отчета в PDF формате, сервисом EGRNka.online

Выдачей выписок ЕГРН занимается только Росреестр. Правила получения информации установлены в ФЗ РФ № 218, Статья 62. Порядок предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

Для получения справки онлайн на портале ЕГРНка необходимо:

Если информация по объекту будет отсутствовать, необходимо обратиться в территориальное отделение Росреестра или МФЦ, для выяснения причин отсутствия данных в Едином госреестре недвижимости.

Бесплатно получить расширенные сведения об объекте недвижимости из базы Росреестра — НЕЛЬЗЯ! Чтобы увидеть полную информацию, придется заплатить госпошлину, размер которой зависит от вида документа и посетить отделение МФЦ или Росреестра.

После оплаты заказанных документов, формирование справки обычно происходит в течение часа, если на сайте Росреестра не проводятся технические работы, из за чего, срок может увеличиться до 48 часов. После обработки заявки на указанную электронную почту, придет отчет в PDF формате. Форма, структура и содержание документа регламентируется Приказом Минэкономразвития РФ № 975.

При обращении в отделение МФЦ или через сайт Госуслуг, ждать документы придется от 3 до 7 рабочих дней, а иногда и дольше. Быстрее всего, получить электронную версию справки для проверки, а оригинал запросить в отделении.

Найти объект

Найти объект онлайн на публичной кадастровой карте

Источник: https://egrnka.info/info/zachem-nuzhna-vypiska-egrn/

Часто задаваемые вопросы